SHA Kenniscentrum
🟨 STARTERS
Familiehypotheek: hoe werkt het en wat zijn de mogelijkheden?
Een woning kopen is niet voor iedereen eenvoudig. Misschien kun je op basis van je inkomen minder lenen dan je nodig hebt. Of je hebt wel voldoende inkomen, maar niet genoeg eigen geld voor alle kosten rond de aankoop.
Dan kan hulp vanuit de familie een mogelijkheid zijn.
Bij een familiehypotheek leen je (een deel van) het geld niet van een bank, maar bijvoorbeeld van je ouders, grootouders, broer, zus of een ander familielid.
Dat klinkt eenvoudig. Toch zijn er regels en afspraken waar je rekening mee moet houden. Zeker als je de familiehypotheek combineert met een gewone hypotheek.
In deze blog leg ik uit hoe een familiehypotheek werkt, wie geld kan uitlenen en wat de voor- en nadelen zijn.
In het kort
- Bij een familiehypotheek leen je geld van een familielid voor je woning.
- Dat hoeven niet alleen je ouders te zijn. Ook grootouders, een broer, zus of ander familielid kan geld uitlenen.
- Je kunt een familiehypotheek combineren met een hypotheek bij een geldverstrekker.
- Een familielening betekent niet automatisch dat je onbeperkt extra kunt lenen.
- Wil je recht hebben op hypotheekrenteaftrek? Dan moet de lening aan fiscale voorwaarden voldoen.
- Maak duidelijke afspraken over rente, aflossing en looptijd en leg deze goed vast.
- Een schenking en een lening kunnen soms met elkaar worden gecombineerd.
📅 Laatst bijgewerkt: 12 augustus 2026 | 🕒 Leestijd: 9 minuten
ℹ️ Voordat je verder leest
De term familiehypotheek doet misschien vermoeden dat het altijd gaat om ouders die hun kind helpen bij het kopen van een eerste woning.
Maar de mogelijkheden zijn breder.
Ook grootouders kunnen een kleinkind helpen. Een broer kan geld lenen aan zijn zus. En soms zijn er meerdere familieleden die willen bijdragen.
Daarnaast hoeft een familiehypotheek niet de volledige aankoop van een woning te financieren. Vaak wordt een deel geleend bij een gewone geldverstrekker en komt een ander deel vanuit de familie.
Welke constructie mogelijk en verstandig is, hangt af van de financiële situatie van alle betrokkenen.
Goed om te weten
Een familiehypotheek is geen manier om de regels voor verantwoord lenen te omzeilen.
Heb je bijvoorbeeld volgens de berekening van een geldverstrekker onvoldoende inkomen voor de gewenste hypotheek? Dan kun je niet automatisch het ontbrekende bedrag bij familie lenen en daarmee ineens een veel duurdere woning kopen.
Een familielening kan namelijk een financiële verplichting zijn waarmee bij de financiering rekening moet worden gehouden.
Laat daarom eerst berekenen wat mogelijk is voordat er binnen de familie bedragen worden afgesproken of geld wordt overgemaakt.
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is in feite een lening voor een woning waarbij het geld geheel of gedeeltelijk afkomstig is van familie.
Bijvoorbeeld:
Je koopt een woning en hebt € 350.000 nodig.
Een geldverstrekker financiert € 300.000 en een familielid leent je de overige € 50.000.
Over die € 50.000 maak je samen afspraken. Denk aan:
- de rente;
- de looptijd;
- de manier waarop je aflost;
- wanneer de rente wordt betaald;
- wat er gebeurt als de woning wordt verkocht;
- wat er gebeurt als degene die het geld heeft uitgeleend het eerder terug nodig heeft.
Het blijft dus gewoon een lening. Alleen is de geldverstrekker in dit geval iemand uit je familie.
Van wie kun je een familiehypotheek krijgen?
Vaak zijn het ouders die hun kind helpen. Maar een familiehypotheek is niet beperkt tot ouders en kinderen.
Het geld kan bijvoorbeeld afkomstig zijn van:
- ouders;
- grootouders;
- een broer of zus;
- een oom of tante;
- andere familieleden.
Soms kan zelfs een lening van iemand buiten de familie op een vergelijkbare manier worden ingericht. De term familiehypotheek wordt dan alleen niet meer letterlijk gebruikt.
Belangrijker dan de familierelatie is dat de lening goed wordt vastgelegd en dat de afspraken passen binnen de totale financiering.
Kun je een familiehypotheek combineren met een gewone hypotheek?
Ja. Dat is juist een constructie die vaak wordt bekeken.
Een deel van de woning wordt dan gefinancierd met een hypotheek bij een bank of andere geldverstrekker en een ander deel met geld uit de familie.
Stel dat je voor een woning € 400.000 nodig hebt.
Je kunt bij een geldverstrekker € 360.000 lenen. Een familielid is bereid de resterende € 40.000 te financieren.
Op papier lijkt het verschil daarmee opgelost.
Maar zo eenvoudig is het niet altijd.
De geldverstrekker wil weten welke financiële verplichtingen je daarnaast hebt. De maandelijkse rente en aflossing van de familielening kunnen daarom invloed hebben op wat je bij de geldverstrekker kunt lenen.
Daarom moet de complete constructie vooraf worden doorgerekend.
Kun je door een familiehypotheek meer lenen?
Dit is waarschijnlijk één van de belangrijkste vragen bij een familiehypotheek.
Het antwoord is: niet automatisch.
Een extra lening betekent namelijk ook een extra financiële verplichting.
Daarom kijken we niet alleen naar hoeveel geld familie beschikbaar wil stellen, maar vooral naar wat je iedere maand verantwoord kunt betalen.
Er zijn wel verschillende manieren waarop familie kan helpen. Naast een lening kan bijvoorbeeld ook worden gekeken naar een schenking of een combinatie van lenen en schenken.
Welke oplossing het beste past, verschilt per situatie.
Familiehypotheek of schenken: wat is het verschil?
Bij een familiehypotheek moet het geleende geld in principe worden terugbetaald.
Bij een schenking hoeft dat niet.
Dat verschil is belangrijk.
Een schenking kan ervoor zorgen dat je minder hoeft te lenen. Daar staan wel fiscale regels tegenover.
De speciale verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning – vaak de jubelton genoemd – bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer.
In 2026 mogen ouders hun kind jaarlijks € 6.908 belastingvrij schenken. Voor schenkingen van bijvoorbeeld grootouders, broers, zussen of andere personen geldt in 2026 een algemene jaarlijkse vrijstelling van € 2.769. Onder voorwaarden kunnen ouders een kind tussen 18 en 40 jaar eenmalig € 33.129 belastingvrij schenken voor een vrij te besteden doel. Dat geld mag het kind ook voor een woning gebruiken.
De regels en bedragen kunnen jaarlijks veranderen. Controleer daarom altijd de actuele situatie voordat je een schenking onderdeel maakt van de financiering.
De Belastingdienst publiceert ieder jaar de actuele bedragen en voorwaarden voor belastingvrij schenken. Bekijk daarom altijd de actuele vrijstellingen voor schenkbelasting voordat je afspraken maakt.
Kun je lenen en schenken combineren?
Dat kan.
Een familielid kan bijvoorbeeld geld uitlenen en daarnaast binnen de geldende regels een bedrag schenken.
Je hoort ook weleens over een constructie waarbij ouders rente ontvangen over de familielening en vervolgens ieder jaar een bedrag terugschenken aan hun kind.
Dat moet zorgvuldig worden ingericht. De lening en de schenking zijn namelijk twee afzonderlijke handelingen en de fiscale gevolgen kunnen per situatie verschillen.
Maak daarom niet simpelweg de afspraak: “We rekenen rente, maar die krijg je toch weer terug.”
Zorg dat lening, rentebetalingen en eventuele schenkingen afzonderlijk en duidelijk worden vastgelegd.
Hoe zit het met hypotheekrenteaftrek bij een familiehypotheek?
Onder voorwaarden kan de rente over een familiehypotheek aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting wanneer het geleende geld voor de eigen woning wordt gebruikt.
Voor nieuwe eigenwoningschulden gelden daarbij voorwaarden. De lening moet onder andere daadwerkelijk voor de eigen woning zijn gebruikt en in beginsel minimaal annuïtair binnen maximaal 30 jaar worden afgelost. Ook moeten de gegevens over de lening worden doorgegeven in de aangifte inkomstenbelasting. De Belastingdienst geeft daarnaast aan dat voor de rente moet worden gekeken naar wat onder vergelijkbare omstandigheden gebruikelijk is.
Juist dit onderdeel vraagt aandacht.
Een rentepercentage kiezen omdat dat binnen de familie toevallig goed uitkomt, kan fiscale gevolgen hebben.
De Belastingdienst geeft uitleg en voorbeelden over het bepalen van een passende rente bij een lening tussen familieleden. Lees meer over rente bij een lening tussen familieleden.
Welke rente spreek je af bij een familiehypotheek?
Je mag niet zomaar ieder rentepercentage kiezen als je de fiscale voordelen van een eigenwoninglening wilt benutten.
De rente moet verdedigbaar zijn in vergelijking met wat onder soortgelijke omstandigheden bij een onafhankelijke geldverstrekker zou gelden.
Daarbij kunnen onder andere meespelen:
- de looptijd;
- de rentevaste periode;
- de zekerheid die wordt gegeven;
- de manier waarop wordt afgelost;
- het risico voor degene die het geld uitleent.
Een familielening zonder hypothecaire zekerheid is bijvoorbeeld niet automatisch hetzelfde als een hypotheek die bij een bank met de woning als zekerheid is afgesloten.
De Belastingdienst heeft hiervoor voorbeelden gepubliceerd, maar benadrukt dat de passende rente afhankelijk is van de omstandigheden van de lening.
Daarom zou ik het rentepercentage nooit zomaar van internet overnemen.
De Belastingdienst heeft voorbeelden uitgewerkt die laten zien hoe je een passend rentepercentage bij een lening tussen familieleden kunt bepalen. Bekijk de voorbeelden van rentepercentages bij leningen tussen familieleden.
Welke afspraken moet je vastleggen?
Geld lenen binnen een familie voelt vaak vertrouwd.
Juist daarom worden afspraken soms te gemakkelijk gemaakt.
“Dat regelen we onderling wel.”
Zolang alles goed gaat, lijkt dat misschien geen probleem. Maar een familiehypotheek kan tientallen jaren lopen. In die periode kan veel veranderen.
Denk bijvoorbeeld aan een scheiding, overlijden, financiële problemen of een familielid dat het uitgeleende geld zelf nodig krijgt.
Leg daarom in ieder geval vast:
- welk bedrag wordt geleend;
- waarvoor het geld wordt gebruikt;
- welke rente geldt;
- hoe lang de rente vaststaat;
- hoe wordt afgelost;
- wat de looptijd is;
- wanneer betalingen plaatsvinden;
- of extra aflossen mogelijk is;
- wat er gebeurt bij verkoop van de woning;
- wat er gebeurt bij overlijden;
- wat er gebeurt als betalingen niet worden gedaan.
Zo voorkom je later discussie.
Wat zijn de voordelen van een familiehypotheek?
Een familiehypotheek kan verschillende voordelen hebben.
Voor degene die een woning koopt, kan familiehulp nét het verschil maken tussen wel of niet kunnen kopen.
Voor het familielid dat geld uitleent, kan het een manier zijn om vermogen binnen de familie in te zetten.
Daarnaast kunnen de voorwaarden soms beter worden afgestemd op de persoonlijke situatie dan bij een gewone geldverstrekker.
Maar flexibiliteit is alleen een voordeel als de afspraken vanaf het begin duidelijk zijn.
Wat zijn de nadelen en risico’s?
Een familiehypotheek is niet voor iedereen een goede oplossing.
Geld en familie kunnen een lastige combinatie zijn.
Wat gebeurt er bijvoorbeeld als je een paar maanden niet kunt betalen? Of als je ouders geld hebben uitgeleend en het later zelf nodig hebben? En wat vinden broers of zussen ervan als één kind financieel wordt geholpen?
Ook overlijden kan gevolgen hebben. Een openstaande lening kan onderdeel worden van een nalatenschap.
Daarom kijk ik bij een familiehypotheek niet alleen naar de vraag:
“Kan het?”
Minstens zo belangrijk is:
“Past deze afspraak ook over tien of twintig jaar nog bij alle betrokkenen?”
🟨 IN DE PRAKTIJK
Wat ik vaak zie
Bij een familiehypotheek begint het gesprek vaak met een bedrag.
“Opa en oma kunnen € 50.000 helpen.”
Of:
“Mijn ouders hebben geld op de spaarrekening en willen dat liever aan mij uitlenen.”
Dat is natuurlijk een mooi uitgangspunt, maar het bedrag is voor mij niet de eerste vraag.
Ik kijk eerst naar de totale financiering.
Hoeveel kun je zelf lenen? Wat kost de woning? Welke maandlasten zijn verantwoord? Hoeveel eigen geld heb je? En wat betekent de familielening voor de financiële positie van degene die het geld uitleent?
Pas daarna kijken we hoe familiehulp daar het beste in past.
Soms is een lening een goede oplossing. Soms past een gedeeltelijke schenking beter. En soms blijkt dat de familiehulp helemaal niet nodig is.
🟨 PERSOONLIJK ADVIES
Onze kijk hierop
Een familiehypotheek kan een mooie manier zijn om elkaar te helpen.
Maar juist omdat het om familie gaat, vind ik dat de afspraken zakelijk en duidelijk moeten zijn.
Dat klinkt misschien tegenstrijdig.
Toch bescherm je daarmee juist de persoonlijke relatie.
Iedereen weet vooraf wat er is afgesproken, hoeveel er wordt betaald en wat er gebeurt wanneer de situatie verandert.
Daarom kijk ik bij een familiehypotheek graag naar beide kanten: degene die de woning wil kopen én degene die het geld beschikbaar stelt.
Het doel is niet om zoveel mogelijk te lenen.
Het doel is een financiering te maken die verantwoord is en waar alle betrokkenen zich prettig bij voelen.
Dit vragen mensen ons vaak
Moet een familiehypotheek altijd van mijn ouders komen?
Nee. Ook grootouders, een broer, zus, oom, tante of ander familielid kan geld uitlenen. Wel moet worden bekeken hoe de lening binnen jouw totale financiering past.
Kan ik een familiehypotheek naast mijn gewone hypotheek hebben?
Ja, dat kan. De gewone geldverstrekker zal wel rekening willen houden met de familielening en de betalingsverplichtingen die daarbij horen.
Kan ik met een familiehypotheek een duurder huis kopen?
Niet automatisch. De familielening kan als financiële verplichting meetellen. Laat daarom vooraf berekenen wat je verantwoord kunt financieren.
Is de rente van een familiehypotheek aftrekbaar?
Dat kan onder voorwaarden als de lening voor de eigen woning wordt gebruikt en aan de fiscale regels voor een eigenwoningschuld voldoet.
Mogen mijn ouders de betaalde rente weer aan mij schenken?
Een lening en een schenking kunnen naast elkaar bestaan, maar moeten als afzonderlijke handelingen worden behandeld. Voor schenkingen gelden vrijstellingen en fiscale regels. Laat de constructie daarom vooraf beoordelen.
Kunnen opa en oma ook een familiehypotheek geven?
Ja. Een familiehypotheek hoeft niet van ouders te komen. Grootouders kunnen bijvoorbeeld ook geld uitlenen aan een kleinkind.
Moet een familiehypotheek via de notaris?
Niet iedere onderhandse familielening hoeft via een notaris te worden afgesloten. Wel is het belangrijk om de afspraken schriftelijk en juridisch goed vast te leggen. Afhankelijk van de gekozen constructie kan een notaris nodig of verstandig zijn.
Klaar voor de volgende stap?
Denk je aan een familiehypotheek en wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is?
Ik kijk graag eerst naar het complete plaatje. Hoeveel kun je zelf financieren, welk bedrag wil familie beschikbaar stellen en hoe kunnen we dat op een verantwoorde manier combineren?
Daarbij kijken we niet alleen naar vandaag, maar ook naar de gevolgen voor de komende jaren.
Zo weet jij waar je aan toe bent én weet degene die jou helpt precies welke afspraken er worden gemaakt.
