Overbieden op een huis in 2026: is het nog nodig?

okt 9, 2026 | 📰 Hypotheeknieuws

SHA Kenniscentrum

🟨 HYPOTHEEKNIEUWS

Overbieden op een huis in 2026: krijgen kopers weer meer kansen?

Hypotheekrente 2027 en de gevolgen voor hoeveel je kunt lenen

Er staan meer woningen te koop en er wordt minder vaak overboden. Dat blijkt uit de nieuwste woningmarktcijfers van de NVM van 8 oktober 2026.

Goed nieuws voor iedereen die op zoek is naar een huis. Want na jaren waarin kopers vaak snel moesten beslissen en flink boven de vraagprijs boden, lijkt er weer iets meer ruimte te ontstaan.

Maar betekent dit ook dat je niet meer hoeft te overbieden op een huis?

Zo eenvoudig ligt het helaas niet. Nog altijd wordt een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Bovendien kunnen de verschillen tussen plaatsen, wijken en soorten woningen behoorlijk groot zijn.

Ook in Duiven, Westervoort, Zevenaar en Arnhem betekent meer aanbod dus niet automatisch dat je een woning voor de vraagprijs kunt kopen.

Wat betekenen deze ontwikkelingen voor jouw kansen op de woningmarkt? Hoe bepaal je hoeveel je verantwoord kunt bieden? En wat gebeurt er als je bod hoger is dan de taxatiewaarde?

In deze blog leg ik uit wat de nieuwe NVM-cijfers betekenen en waar je als koper rekening mee moet houden voordat je een bod uitbrengt.

📅 Laatst bijgewerkt: 08 oktober 2026 | 🕒 Leestijd: 8 minuten

In het kort

Volgens de nieuwe NVM-cijfers staan er meer woningen te koop dan een jaar geleden.
Kopers krijgen iets meer keuze, maar overbieden is nog steeds heel gebruikelijk.
Bijna twee derde van de woningen wordt nog boven de vraagprijs verkocht.
Hoeveel je moet bieden, verschilt per woning, plaats en prijsklasse.
Bied je meer dan de taxatiewaarde? Dan moet je het verschil mogelijk met eigen geld betalen.
Ook in Duiven, Westervoort, Zevenaar en Arnhem blijft een goede voorbereiding belangrijk.

ℹ️ Voordat je verder leest

De nieuwste cijfers van de NVM geven een beeld van de landelijke woningmarkt. Maar dat betekent niet dat de situatie overal hetzelfde is.

In Duiven, Westervoort, Zevenaar en Arnhem kunnen de verschillen behoorlijk groot zijn. Een populaire starterswoning kan nog steeds veel belangstelling trekken, terwijl een andere woning langer te koop staat.

Ook de vraagprijs vertelt niet het hele verhaal. Sommige woningen worden scherp geprijsd om veel kijkers aan te trekken. Bij andere woningen ligt de vraagprijs juist dichter bij wat de verkoper ervoor verwacht te krijgen.

Dat er landelijk minder wordt overboden, betekent dus niet automatisch dat je bij iedere woning minder hoeft te bieden.

Kijk daarom niet alleen naar de landelijke cijfers, maar vooral naar de woning die je wilt kopen, de lokale markt en wat je financieel kunt dragen.

Goed om te weten

Als je een huis wilt kopen, krijg je te maken met drie verschillende bedragen: de vraagprijs, de koopsom en de taxatiewaarde.

De vraagprijs is het bedrag waarvoor de verkoper de woning aanbiedt. Dat is niet automatisch wat de woning waard is.

De koopsom is het bedrag dat je uiteindelijk met de verkoper afspreekt. Dat kan hoger of lager zijn dan de vraagprijs.

De taxatiewaarde is de waarde die een onafhankelijke taxateur vaststelt. Deze waarde speelt een belangrijke rol bij het bepalen hoeveel je voor de woning kunt lenen.

In Nederland kun je normaal gesproken maximaal 100% van de marktwaarde van een woning financieren met een hypotheek. Daarbij moet je inkomen natuurlijk ook voldoende zijn.

Bied je meer dan de taxatiewaarde? Dan kun je dat verschil meestal niet meefinancieren en heb je daarvoor eigen geld nodig.

Dat is iets om rekening mee te houden voordat je een bod uitbrengt. Zeker wanneer je al een groot deel van je spaargeld nodig hebt voor de aankoopkosten.

Wat zeggen de nieuwe NVM-cijfers over overbieden?

Er lijkt weer iets meer ruimte te komen voor mensen die een huis willen kopen. Uit de woningmarktcijfers van de NVM over het derde kwartaal van 2026 blijkt dat er meer woningen te koop staan dan een jaar geleden.

Dat betekent dat kopers gemiddeld meer keuze hebben. Toch is de concurrentie nog niet verdwenen.

Nog altijd wordt bijna twee derde van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Overbieden op een huis is dus zeker niet verleden tijd.

Meer aanbod betekent niet automatisch lagere huizenprijzen

Meer woningen te koop klinkt gunstig voor kopers. Maar dat betekent niet dat verkopers hun vraagprijs meteen verlagen.

Ook als de woningmarkt rustiger wordt, kunnen populaire woningen nog steeds veel belangstelling trekken. Denk bijvoorbeeld aan een betaalbare tussenwoning op een gewilde locatie.

Het verschil zit vooral in de mogelijkheden die je als koper krijgt. Bij sommige woningen is er misschien meer tijd om na te denken of ruimte om te onderhandelen. Bij andere woningen moet je nog steeds snel beslissen.

Moet je in 2026 nog steeds overbieden op een huis?

Dat hangt af van de woning.

Hoeveel belangstelling is er? Hoe lang staat het huis al te koop? Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot vergelijkbare woningen in de buurt?

Dat zijn vragen die je eerst wilt beantwoorden voordat je bepaalt hoeveel je gaat bieden.

Want alleen omdat andere kopers boven de vraagprijs bieden, betekent dat niet dat jij dat ook moet doen.

Een goed bod is niet automatisch het hoogste bod. Het is vooral een bod dat past bij de woning én bij jouw financiële mogelijkheden.

Hoeveel kun je verantwoord overbieden op een huis?

Als je een woning hebt gevonden waar je graag wilt wonen, is het verleidelijk om wat extra te bieden. Zeker als je hoort dat er meerdere geïnteresseerden zijn.

Maar hoeveel kun je eigenlijk verantwoord overbieden op een huis?

Dat hangt niet alleen af van je maximale hypotheek. Ook de waarde van de woning, je eigen spaargeld en de maandlasten die je wilt betalen spelen mee.

Wat als je bod hoger is dan de taxatiewaarde?

Stel, je hebt een woning op het oog met een vraagprijs van €375.000.

Je besluit €395.000 te bieden en de verkoper accepteert je bod. Je hebt dus €20.000 boven de vraagprijs geboden.

Vervolgens wordt de woning getaxeerd op €380.000.

Dan ontstaat de volgende situatie:

Vraagprijs: €375.000
Jouw bod en koopsom: €395.000
Taxatiewaarde: €380.000
Verschil tussen koopsom en taxatiewaarde: €15.000

Je kunt in dit voorbeeld normaal gesproken maximaal €380.000 lenen op basis van de woningwaarde. De resterende €15.000 moet je zelf betalen.

En dan hebben we het nog niet over de kosten voor bijvoorbeeld de notaris, taxatie en eventueel overdrachtsbelasting.

Kun je die €15.000 altijd zelf betalen?

Dat hangt af van hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt.

Heb je voldoende spaargeld, dan hoeft het verschil tussen de koopsom en taxatiewaarde geen probleem te zijn. Maar als je dat geld ook nodig hebt voor de aankoopkosten, een verbouwing of als financiële buffer, kan het anders uitpakken.

Bovendien moet je inkomen voldoende zijn om de hypotheek van €380.000 te kunnen krijgen. De taxatiewaarde bepaalt dus niet automatisch hoeveel je daadwerkelijk kunt lenen.

Daarom is het verstandig om vóór het bieden te laten berekenen hoeveel ruimte je hebt. Niet alleen wat je maximaal kunt lenen, maar ook hoeveel eigen geld je kunt en wilt gebruiken.

Meer weten over wat er financieel mogelijk is? Op onze pagina Hypotheekadvies lees je hoe wij je daarbij helpen.

Wat als je onvoldoende eigen geld hebt?

Dan kan het lastig worden om de aankoop te financieren.

Heb je een bod uitgebracht met een voorbehoud van financiering, dan kan dat onder de afgesproken voorwaarden bescherming bieden als je de hypotheek niet rond krijgt.

Maar zo’n voorbehoud is geen automatische garantie. De precieze afspraken in het koopcontract en de termijnen zijn bepalend.

Bieden zonder financieringsvoorbehoud kan extra risico’s met zich meebrengen. Lukt het daarna niet om de financiering te regelen, dan kun je mogelijk met een flinke financiële tegenvaller te maken krijgen.

Daarom zou ik nooit alleen kijken naar hoeveel je kunt overbieden, maar vooral naar wat je financieel kunt dragen als de taxatie tegenvalt.

🟨 IN DE PRAKTIJK

Wat ik in de praktijk vaak zie

Ik merk dat mensen bij het kopen van een huis vooral kijken naar de vraagprijs en hoeveel ze maximaal kunnen lenen.

Als ze vervolgens horen dat er meerdere geïnteresseerden zijn, ontstaat al snel de druk om hoger te bieden. Zeker als ze al een paar keer naast een woning hebben gegrepen.

Maar wat ik kopers altijd wil meegeven, is dat een geaccepteerd bod nog niet betekent dat de financiering ook rondkomt.

Je kunt bijvoorbeeld €20.000 boven de vraagprijs bieden, terwijl de taxateur de woning uiteindelijk maar €5.000 hoger waardeert. Dan moet je zelf nog €15.000 bijleggen, naast de andere aankoopkosten.

Daarom kijk ik liever vooraf met mensen naar wat er gebeurt als de taxatiewaarde lager uitvalt dan hun bod.

Hoeveel eigen geld heb je beschikbaar? Welk bedrag wil je achter de hand houden? En wat betekent het bod voor je maandlasten?

Dan kun je een bod uitbrengen waar je financieel achter staat, zonder dat je achteraf voor verrassingen komt te staan.

🟨 PERSOONLIJK ADVIES

Onze kijk hierop

Wij vinden het positief dat kopers weer iets meer keuze lijken te krijgen op de woningmarkt. Maar meer aanbod betekent niet dat je zonder voorbereiding een bod kunt uitbrengen.

Een huis kopen gaat niet alleen over het winnen van een bieding. Je moet er daarna ook prettig kunnen wonen, zonder dat de hypotheeklasten iedere maand te zwaar drukken.

Daarom kijken wij niet alleen naar wat je maximaal kunt lenen. We bespreken ook hoeveel eigen geld je wilt gebruiken, welke maandlast bij je past en wat er gebeurt als de taxatie lager uitvalt dan verwacht.

Soms betekent dat dat je best wat hoger kunt bieden. Maar soms is het verstandiger om een woning voorbij te laten gaan.

Uiteindelijk gaat het er niet om dat je koste wat kost een huis koopt. Het gaat erom dat je een woning koopt die ook financieel bij je past.

Drie tips voordat je een bod uitbrengt

1. Kijk verder dan vraagprijs

Vergelijk de woning met recent verkochte huizen in de buurt. Een lage vraagprijs betekent niet automatisch dat je een koopje hebt gevonden.

2. Bereken je financiële ruimte

Weet wat je maximaal kunt lenen, hoeveel eigen geld je hebt en welke maandlast bij je past. Houd ook rekening met een lagere taxatiewaarde.

3. Denk ook aan je voorwaarden

Kijk niet alleen naar het bedrag dat je biedt. Denk ook aan een financieringsvoorbehoud en de risico’s als de hypotheek niet rondkomt.

Een goede voorbereiding geeft je meer zekerheid tijdens het bieden. Zeker als je voor het eerst een woning koopt. Op onze pagina Starters lees je waar je nog meer rekening mee kunt houden.

Veelgestelde vragen over overbieden op een huis

Moet je in 2026 nog overbieden op een huis?

Niet altijd. Er staan meer woningen te koop, waardoor kopers soms meer keuze hebben. Toch worden veel woningen nog boven de vraagprijs verkocht. Of overbieden nodig is, hangt af van de woning, de locatie en hoeveel belangstelling er is.

Hoeveel mag je overbieden op een huis?

Er is geen vast maximumbedrag dat je boven de vraagprijs mag bieden. Wel moet je het bod kunnen betalen. Hoeveel je kunt lenen, hangt onder andere af van je inkomen en de taxatiewaarde van de woning.

Kun je het bedrag dat je overbiedt meefinancieren?

Dat kan soms. Als de taxatiewaarde hoger is dan de vraagprijs, kun je mogelijk een deel van het overboden bedrag meefinancieren. Je kunt normaal gesproken maximaal 100% van de marktwaarde lenen, mits je inkomen dat toelaat.

Wat gebeurt er als de taxatiewaarde lager is dan mijn bod?

Dan kun je het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde meestal niet meefinancieren. Je hebt daarvoor eigen geld nodig. Heb je onvoldoende eigen geld, dan kan dit problemen opleveren bij het regelen van je hypotheek.

Is bieden zonder financieringsvoorbehoud verstandig?

Dat brengt risico’s met zich mee. Als je de hypotheek niet rond krijgt, kun je mogelijk een contractuele boete moeten betalen. Laat daarom vooraf goed berekenen wat financieel haalbaar is en bespreek de risico’s voordat je zonder financieringsvoorbehoud biedt.

Samenvatting: overbieden op een huis vraagt nog steeds om een goede voorbereiding

De nieuwste NVM-cijfers laten zien dat kopers weer iets meer keuze krijgen. Er staan meer woningen te koop en er wordt minder vaak overboden. Toch betekent dit niet dat je bij iedere woning rustig kunt onderhandelen.

Ook in Duiven, Westervoort, Zevenaar en Arnhem blijft het belangrijk om goed voorbereid een bod uit te brengen.

Kijk niet alleen naar de vraagprijs, maar ook naar de waarde van de woning, je maximale hypotheek en hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt.

Want een huis kopen is mooi, maar je wilt er daarna ook financieel prettig kunnen wonen.

Heb je een woning op het oog en twijfel je hoeveel je verantwoord kunt bieden? Bij Siebes Hypotheek Advies kijken we graag met je mee. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent en kun je met meer vertrouwen een bod uitbrengen.

Plan een vrijblijvend een kennismakingsgesprek

Hypotheekrente 2027, hoeveel kun je straks nog lenen?

okt 1, 2026 | 📰 Hypotheeknieuws

SHA Kenniscentrum

🟨 HYPOTHEEKNIEUWS

Hypotheekrente blijft langer hoog. Wat betekent dat voor hoeveel je kunt lenen?

Wie kijkt naar de hypotheekrente 2027, ziet daardoor vooral veel onzekerheid. ABN AMRO verwacht zelfs dat de rente eerst nog wat verder kan oplopen en pas in de tweede helft van 2027 weer daalt.

Als je een huis wilt kopen, is dat natuurlijk niet het bericht waarop je zit te wachten. Want een hogere hypotheekrente betekent niet alleen hogere maandlasten. Het kan ook betekenen dat je minder kunt lenen.

En juist dat kan behoorlijk verschil maken. Zeker als de huizenprijzen ondertussen nog wel stijgen.

Wat gebeurt er bijvoorbeeld met je maximale hypotheek als de rente 0,5% hoger wordt? En wat als de rente richting 5% gaat? Kun je dan nog steeds naar dezelfde woningen kijken, of moet je je zoekbudget aanpassen?

In deze blog leg ik uit wat een hogere hypotheekrente kan doen met je maximale hypotheek en maandlasten. Met concrete voorbeelden, zodat je niet alleen weet dát de rente invloed heeft, maar ook hoeveel verschil het kan maken.

📅 Laatst bijgewerkt: 01 oktober 2026 | 🕒 Leestijd: 7 minuten

In het kort

ABN AMRO verwacht dat de hypotheekrente langer hoog blijft en mogelijk eerst nog verder stijgt.
Een hogere rente kan ervoor zorgen dat je maximale hypotheek lager wordt.
Een verschil van 0,5 procentpunt kan bij een hogere hypotheek al snel merkbaar zijn in je maandlasten én leencapaciteit.
Tegelijkertijd verwacht ABN AMRO dat de huizenprijzen in 2027 nog met 2,5% stijgen.
Minder kunnen lenen betekent dus niet automatisch dat woningen ook goedkoper worden.
Hoe groot het effect voor jou is, hangt af van onder andere je inkomen, de hoogte van je hypotheek en de rentevaste periode.

ℹ️ Voordat je verder leest

Als we het in deze blog over de hypotheekrente hebben, betekent dat niet dat er één rente is die voor iedereen geldt.

De rente die jij krijgt, hangt onder andere af van de geldverstrekker, de rentevaste periode, de verhouding tussen je hypotheek en de waarde van de woning en of je een hypotheek met NHG afsluit.

Ook je maximale hypotheek wordt niet alleen bepaald door de rente. Je inkomen, eventuele leningen, studieschuld en andere financiële verplichtingen tellen mee.

De voorbeelden in deze blog laten daarom vooral zien wat er kan gebeuren als de rente stijgt. Ze zijn niet bedoeld om te bepalen hoeveel jij persoonlijk kunt lenen.

Wil je dat precies weten? Dan moet je naar jouw eigen financiële situatie kijken.

Goed om te weten

De hypotheekrente wordt niet alleen bepaald door wat de Europese Centrale Bank met de rente doet.

Vooral bij hypotheken waarbij de rente langere tijd wordt vastgezet, spelen ook de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt een grote rol. Denk aan verwachtingen over inflatie, economische groei en de rente op staatsleningen.

Dat verklaart ook waarom hypotheekrentes niet automatisch dalen als de ECB de rente verlaagt.

ABN AMRO verwacht op dit moment dat de hypotheekrente langer hoog blijft en eerst nog wat kan oplopen. Volgens de bank zou een daling pas in de tweede helft van 2027 in beeld kunnen komen.

Dat blijft natuurlijk een verwachting. Niemand weet precies hoe de hypotheekrente zich de komende maanden gaat ontwikkelen.

Daarom vind ik het belangrijker om te kijken wat verschillende rentestanden voor jouw mogelijkheden betekenen, dan om te proberen het perfecte moment te voorspellen.

Wat doet een hogere hypotheekrente met hoeveel je kunt lenen?

Als de hypotheekrente stijgt, merk je dat niet alleen aan je maandlast. Het kan ook invloed hebben op het bedrag dat je maximaal kunt lenen.

Bij het berekenen van je maximale hypotheek wordt gekeken welk deel van je inkomen je verantwoord aan woonlasten kunt besteden. Als de rente stijgt, gaat een groter deel van die woonlast naar rente. Daardoor kan er minder ruimte overblijven voor de hypotheek zelf.

Dat is vooral vervelend als je al een tijdje op zoek bent naar een woning. Misschien heb je eerder laten berekenen dat je ongeveer €400.000 kunt lenen en zoek je ook in die prijsklasse. Als de rente stijgt, is het niet vanzelfsprekend dat die €400.000 een paar maanden later nog steeds haalbaar is.

Tegelijkertijd worden woningen niet automatisch goedkoper als de hypotheekrente stijgt. ABN AMRO verwacht voor 2027 zelfs nog een gemiddelde huizenprijsstijging van 2,5%.

Je kunt daardoor met twee ontwikkelingen tegelijk te maken krijgen: de woning die je wilt kopen wordt duurder, terwijl je mogelijk minder kunt lenen.

Wat betekent een half procent hogere rente?

Een verschil van 0,5 procentpunt klinkt misschien klein. Bij een hypotheek van een paar ton kan het verschil echter behoorlijk oplopen.

Neem een annuïteitenhypotheek van €400.000 met een looptijd van 30 jaar. Als we alleen de rente veranderen, ziet de bruto maandlast er ongeveer zo uit:

Hypotheekrente	Bruto maandlast
4,0%	€1.910
4,5%	€2.027
5,0%	€2.147

Bij 4,5% rente betaal je in dit voorbeeld ongeveer €117 bruto per maand meer dan bij 4%. Bij 5% is het verschil ongeveer €237 per maand.

Maar voor iemand die nog een huis moet kopen, vind ik de volgende vraag eigenlijk interessanter: hoeveel minder kun je door die hogere rente lenen?

Hoeveel kun je dan minder lenen?

Stel, je koopt samen een woning en jullie hebben een gezamenlijk bruto jaarinkomen van €90.000.

Bij dezelfde inkomens kan een hogere hypotheekrente ervoor zorgen dat je maximale hypotheek lager uitvalt. Hoe groot dat verschil precies is, hangt af van de leennormen die op dat moment gelden en jullie persoonlijke situatie.

Daarom vind ik het gevaarlijk om te zeggen een half procent hogere rente betekent altijd dat je €10.000 of €20.000 minder kunt lenen. Zo werkt het niet.

Wat je wel kunt zien, is dat het verschil twee kanten op kan werken. Je maandlast wordt hoger en tegelijkertijd kan het bedrag dat je maximaal mag lenen lager worden.

Stel dat je nu woningen rond €400.000 bekijkt. Een huis van €400.000 dat gemiddeld 2,5% in prijs stijgt, kost een jaar later €410.000.

Als je door een hogere rente op dat moment ook minder kunt lenen, wordt het verschil groter. Je hebt dan mogelijk meer eigen geld nodig of moet naar woningen in een andere prijsklasse kijken.

Laat je maximale hypotheek opnieuw berekenen

Ik merk dat kopers soms maanden blijven zoeken op basis van een berekening die eerder is gemaakt. Maar als de hypotheekrente in de tussentijd verandert, kan ook je financiële ruimte veranderen.

Heb je een tijdje geleden laten berekenen wat je maximaal kunt lenen? Laat daar dan opnieuw naar kijken voordat je een bod uitbrengt.

Een actuele berekening geeft je veel meer houvast dan alleen kijken naar de maximale hypotheek die je een half jaar geleden kon krijgen.

Wat betekent een hogere hypotheekrente voor de woningmarkt?

Een hogere hypotheekrente zorgt er niet automatisch voor dat de huizenprijzen gaan dalen.

ABN AMRO verwacht dat de woningmarkt in 2027 wel verder afkoelt. De bank rekent voor 2026 nog op een gemiddelde huizenprijsstijging van 3,8%. Voor 2027 is de verwachting 2,5%. Ook verwacht de bank dat het aantal woningverkopen in 2027 met 5,5% afneemt.

Afkoeling betekent in dit geval dus niet dat woningen goedkoper worden. De verwachting is vooral dat de prijzen minder hard stijgen en dat er minder woningen worden verkocht.

Minder kunnen lenen, terwijl huizen toch duurder worden

Voor kopers is dat een lastige combinatie.

Als de hypotheekrente stijgt, kan je maximale hypotheek lager worden. Maar als de woningprijzen tegelijkertijd blijven stijgen, wordt het huis waar je naar kijkt niet vanzelf beter bereikbaar.

Dat is ook waarom ik voorzichtig zou zijn met de gedachte: ik wacht wel tot de woningmarkt afkoelt.

Niemand weet precies wat de hypotheekrente en huizenprijzen gaan doen. De verwachting van ABN AMRO is een prognose en geen zekerheid.

Veel belangrijker is wat je op dit moment verantwoord kunt lenen en welke maandlast daarbij hoort. Dan weet je in welke prijsklasse je kunt zoeken en hoef je je keuze niet te baseren op de hoop dat de rente of huizenprijzen straks gunstiger zijn.

En wat zien we nu al?

De meest recente cijfers van het CBS en het Kadaster laten zien dat de prijsstijging inmiddels minder hard gaat. In augustus 2026 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 3,3% duurder dan een jaar eerder. Ten opzichte van juli daalden de prijzen met 0,1%. Ook werden er in augustus minder woningen verkocht dan een jaar eerder. CBS – prijzen bestaande koopwoningen augustus 2026

Dat past bij het beeld van een woningmarkt die wat rustiger wordt. Maar van een brede prijsdaling is op dit moment geen sprake.

🟨 IN DE PRAKTIJK

Wat ik in de praktijk vaak zie

Ik spreek regelmatig mensen die al een tijdje op zoek zijn naar een woning. Ze hebben maanden geleden laten berekenen wat ze maximaal kunnen lenen en gebruiken dat bedrag nog steeds als uitgangspunt.

Maar zo’n berekening is een momentopname.

Als de hypotheekrente verandert, kan ook je maximale hypotheek veranderen. Misschien is je inkomen ondertussen gestegen, heb je een lening afgelost of is er juist iets anders veranderd in je financiële situatie.

Daarom zou ik niet maandenlang blijven zoeken op basis van één oude berekening. Zeker niet als de hypotheekrente in de tussentijd is veranderd.

Heb je een woning op het oog of wil je binnenkort gaan bieden? Laat dan opnieuw berekenen wat er op dat moment mogelijk is. Dan weet je niet alleen wat je maximaal kunt lenen, maar ook welke maandlast daarbij hoort.

Want uiteindelijk vind ik dat laatste minstens zo belangrijk. Dat een bedrag volgens de regels mogelijk is, betekent nog niet automatisch dat die maandlast ook prettig bij jouw situatie past.

🟨 PERSOONLIJK ADVIES

Onze kijk hierop

Wij proberen niet te voorspellen waar de hypotheekrente over een half jaar of een jaar staat. Dat weet simpelweg niemand.

Veel belangrijker vinden wij dat je weet wat verschillende rentestanden voor jouw situatie betekenen.

Wat gebeurt er met je maximale hypotheek als de rente nog wat stijgt? Welke maandlast hoort daarbij? En past die maandlast ook bij wat je iedere maand wilt uitgeven?

Door verschillende scenario’s door te rekenen, weet je vooraf waar je aan toe bent. Dat geeft rust tijdens het zoeken en voorkomt dat je naar woningen kijkt die financieel niet meer goed aansluiten.

Zeker als je al een tijdje op zoek bent, is het daarom verstandig om je maximale hypotheek opnieuw te laten berekenen. Niet omdat je meteen iets moet doen, maar zodat je met actuele cijfers verder zoekt.

Al een tijdje op zoek naar een huis?

Als je al een paar maanden op zoek bent, is het verstandig om niet automatisch uit te gaan van de berekening die je aan het begin van je zoektocht hebt laten maken.

Je berekening is een paar maanden oud

Is de hypotheekrente veranderd sinds je laatste berekening? Laat dan opnieuw kijken naar je maximale hypotheek. Het bedrag dat je toen kon lenen, hoeft nu niet precies hetzelfde te zijn.

Je inkomen of financiële situatie is veranderd

Een salarisverhoging, een andere baan of juist het aflossen van een lening kan invloed hebben op wat je kunt lenen. Ook daarom is het goed om met actuele gegevens te rekenen.

Je wilt binnenkort een bod doen op een woning

Dan wil je vooraf weten hoeveel ruimte je echt hebt. Niet alleen wat je maximaal kunt lenen, maar ook welke maandlast daarbij hoort. Zo kun je met meer zekerheid bepalen welk bod bij jouw situatie past.

Je hoeft je hypotheek dus niet iedere maand opnieuw te laten berekenen. Maar verandert de rente, verandert er iets in je financiële situatie of wordt het bieden serieus? Dan is dat een logisch moment om de cijfers opnieuw te bekijken.

Veelgestelde vragen over hypotheekrente en je maximale hypotheek

Kun je minder lenen als de hypotheekrente stijgt?

Ja, een hogere hypotheekrente kan ervoor zorgen dat je maximale hypotheek lager wordt. Hoe groot het verschil is, hangt onder andere af van je inkomen, financiële verplichtingen en de leennormen die op dat moment gelden.

Hoeveel scheelt 0,5% hypotheekrente?

Dat verschilt per hypotheek. Bij een annuïteitenhypotheek van €400.000 met een looptijd van 30 jaar stijgt de bruto maandlast bij een rente van 4% naar 4,5% met ongeveer €117 per maand. Ook je maximale hypotheek kan veranderen.

Blijft mijn maximale hypotheek hetzelfde als de rente verandert?

Niet altijd. De hypotheekrente speelt mee bij de berekening van wat je verantwoord kunt lenen. Heb je je maximale hypotheek een aantal maanden geleden laten berekenen en is de rente veranderd? Dan is het verstandig om opnieuw te rekenen.

Gaan de huizenprijzen dalen als de hypotheekrente hoog blijft?

Dat hoeft niet. ABN AMRO verwacht voor 2027 juist nog een gemiddelde stijging van de huizenprijzen met 2,5%. Wel verwacht de bank dat de woningmarkt verder afkoelt.

Wat is de verwachting voor de hypotheekrente in 2027?

De verwachting voor de hypotheekrente 2027 blijft onzeker. ABN AMRO verwacht dat de rente eerst nog wat kan oplopen en mogelijk pas in de tweede helft van 2027 daalt. Dat blijft een prognose en geen zekerheid.

Samenvatting

De hypotheekrente blijft naar verwachting langer hoog en kan eerst nog wat verder oplopen. Dat merk je niet alleen aan je maandlasten. Een hogere rente kan er ook voor zorgen dat je minder kunt lenen.

Tegelijkertijd verwacht ABN AMRO dat de huizenprijzen in 2027 gemiddeld nog met 2,5% stijgen. Wachten op een rustigere woningmarkt betekent dus niet automatisch dat een woning straks makkelijker betaalbaar wordt.

Ben je al een tijdje op zoek naar een huis? Blijf dan niet uitgaan van een oude berekening. Laat opnieuw kijken naar je maximale hypotheek als de rente of jouw financiële situatie verandert.

Zo weet je welke woningen op dit moment bij jouw budget passen en welke maandlast voor jou prettig blijft.

Wil je weten of de berekening waarmee je nu zoekt nog klopt? Neem gerust contact met ons op. We kijken graag opnieuw met je mee. Dat kan bij je thuis en een afspraak in de avond is ook mogelijk.

Plan een vrijblijvend een kennismakingsgesprek

Prinsjesdag 2026 wat verandert er voor je hypotheek?

sep 15, 2026 | 📰 Hypotheeknieuws

SHA Kenniscentrum

🟨 HYPOTHEEKNIEUWS

De plannen van Prinsjesdag 2026 kunnen gevolgen hebben voor je hypotheek en je woonplannen.

Prinsjesdag 2026 en de gevolgen voor je woning en hypotheek

Prinsjesdag 2026 betekent veel plannen, cijfers en nieuwe regels. Maar als je een huis wilt kopen of al een eigen woning hebt, wil je vooral weten wat betekent dit straks voor mij?

Voor 2027 zijn er een paar veranderingen die direct met wonen en je hypotheek te maken hebben. Zo gaat de grens voor de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting omhoog. Ook verandert er iets rond de hypotheekrenteaftrek en krijgen huiseigenaren met weinig of geen hypotheek te maken met de verdere afbouw van de Wet Hillen.

Niet iedere maatregel pakt dus voor iedereen hetzelfde uit. Voor de één kan een verandering duizenden euro’s schelen, terwijl een ander er nauwelijks iets van merkt.

In deze blog zet ik de belangrijkste plannen van Prinsjesdag 2026 voor je woning en hypotheek op een rij. Zonder alle politieke details, maar vooral met de vraag, wat kan dit voor jouw situatie betekenen?

Let op: een deel van de plannen voor 2027 moet nog worden goedgekeurd door de Tweede en Eerste Kamer.

📅 Laatst bijgewerkt: 15 september 2026 | 🕒 Leestijd: 7 minuten

In het kort

De grens voor de startersvrijstelling gaat in 2027 omhoog van €555.000 naar €615.000.
Door wijzigingen in de inkomstenbelasting kan de hypotheekrenteaftrek voor een deel van de huiseigenaren iets gunstiger uitpakken.
Heb je weinig of geen hypotheek meer? Dan krijg je te maken met de verdere afbouw van de Wet Hillen.
Ook rond verduurzaming veranderen er regels en subsidies.
Een deel van de plannen moet nog worden goedgekeurd door de Tweede en Eerste Kamer.

ℹ️ Voordat je verder leest

De plannen die op Prinsjesdag zijn bekendgemaakt, gaan voor een groot deel over 2027. Een aantal wijzigingen staat al vast, maar andere voorstellen moeten nog worden goedgekeurd door de Tweede en Eerste Kamer.

In deze blog ga ik uit van de plannen zoals die op 15 september 2026 bekend zijn. Verandert er later nog iets dat gevolgen heeft voor je woning of hypotheek? Dan werk ik deze blog bij.

Goed om te weten

Een nieuwe regel betekent niet automatisch dat deze voor iedereen hetzelfde uitpakt. Je inkomen, de waarde van de woning, je hypotheek en het moment waarop je een woning koopt of geleverd krijgt, kunnen verschil maken.

Een goed voorbeeld is de startersvrijstelling. Daarbij kan het jaar waarin je bij de notaris eigenaar wordt van de woning bepalend zijn voor de woningwaardegrens die geldt. Dat kan bij een aankoop rond de jaarwisseling financieel een flink verschil maken.

Daarom kijk ik liever niet alleen naar wat er verandert, maar vooral naar wat zo’n verandering in jouw situatie betekent.

Startersvrijstelling omhoog naar €615.000

Voor starters is een van de opvallendste veranderingen rond Prinsjesdag 2026 de hogere grens voor de startersvrijstelling.

Voor starters is dat er goed nieuws. De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting gaat in 2027 omhoog van €555.000 naar €615.000.

Ben je tussen de 18 en 35 jaar, ga je zelf in de woning wonen en heb je de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikt? Dan kun je onder de voorwaarden gebruikmaken van deze vrijstelling.

Dat kan een flink bedrag schelen.

Een verschil van €12.000

Stel dat je een woning koopt voor €600.000. In 2026 ligt dat bedrag boven de grens van €555.000. Je kunt dan geen gebruikmaken van de startersvrijstelling. Bij 2% overdrachtsbelasting gaat het om €12.000.

Ligt de grens in 2027 op €615.000 en voldoe je aan de voorwaarden, dan kan die overdrachtsbelasting vervallen.

Dat maakt ook het moment van de overdracht bij de notaris interessant. Koop je bijvoorbeeld eind 2026 een woning die pas begin 2027 wordt geleverd, dan kunnen de regels van 2027 van toepassing zijn.

Niet alleen naar de koopsom kijken

Ik merk dat starters bij het zoeken naar een woning vooral kijken naar wat ze maximaal kunnen lenen en wat een woning kost. Logisch. Maar de kosten rondom de aankoop kunnen net zo goed verschil maken.

Zeker bij een woning met een koopsom tussen €555.000 en €615.000 is het daarom verstandig om vooraf te kijken wat de nieuwe grens voor jouw situatie kan betekenen.

De plannen voor 2027 moeten waar nodig nog definitief worden goedgekeurd. Ga daarom niet alleen vanwege deze wijziging een overdrachtsdatum verschuiven zonder eerst te controleren welke regels op jouw situatie van toepassing zijn.

Starters: Lees hier meer over onze mogelijkheden voor hypotheekadvies voor starters.

Hypotheekrente-aftrek kan in 2027 iets gunstiger uitpakken

Ook voor huiseigenaren bevat Prinsjesdag 2026 een verandering die invloed kan hebben op de hypotheekrenteaftrek.

De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan. Toch kan er in 2027 iets veranderen voor huiseigenaren die hun hypotheekrente aftrekken.

Door aanpassingen in de inkomstenbelasting kan het maximale percentage waartegen hypotheekrente wordt afgetrokken iets stijgen. Het kabinet heeft ervoor gekozen om dit effect niet apart te corrigeren.

Dat klinkt misschien alsof iedere huiseigenaar hierdoor meer geld terugkrijgt, maar zo eenvoudig is het niet. Het uiteindelijke voordeel hangt onder andere af van je inkomen en hoeveel aftrekbare hypotheekrente je betaalt.

Wat merk je daar zelf van?

Voor veel huiseigenaren zal het verschil per maand beperkt zijn. Toch vind ik het goed om dit te benoemen. Zeker omdat er regelmatig berichten verschijnen over het mogelijk beperken of afbouwen van de hypotheekrenteaftrek.

Voor 2027 is daar nu geen sprake van. Door de veranderingen in de inkomstenbelasting kan de aftrek voor een deel van de huiseigenaren juist iets gunstiger uitpakken.

Heb je een hypotheek, dan hoef je hiervoor zelf niets aan je hypotheek te veranderen. Het effect zie je uiteindelijk terug in je belastingaangifte of, als je die gebruikt, in je voorlopige aanslag.

Heb je weinig of geen hypotheek? Dan pakt 2027 anders uit

Heb je je hypotheek voor een groot deel of helemaal afgelost? Dan krijg je te maken met de verdere afbouw van de Wet Hillen.

Deze regeling is bedoeld voor huiseigenaren bij wie het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare hypotheekrente. Dat komt vooral voor als je nog maar weinig of helemaal geen hypotheekrente betaalt.

De aftrek volgens de Wet Hillen wordt al een aantal jaren stap voor stap afgebouwd. In 2026 bedraagt deze nog 71,87%. In 2027 daalt dit naar 67,07%.

Wat betekent dat in de praktijk?

Door de afbouw kan een groter deel van het eigenwoningforfait meetellen bij je belastbare inkomen. Je kunt daardoor iets meer inkomstenbelasting gaan betalen.

Hoeveel je daarvan merkt, verschilt per situatie. De WOZ-waarde van je woning en de hypotheekrente die je nog betaalt, spelen daarbij een rol.

Vooral voor mensen die hun hypotheek bijna hebben afgelost of al hypotheekvrij zijn, is dit een verandering om rekening mee te houden. Het betekent overigens niet dat het ineens ongunstig is om je hypotheek af te lossen. Of extra aflossen verstandig is, hangt van veel meer af dan alleen deze belastingregel.

Hypotheekadvies: Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent? Lees meer over ons persoonlijk hypotheekadvies.

Ook bij verduurzamen verandert er iets in 2027

In Prinsjesdag 2026 is ook aandacht voor verduurzaming van woningen.

Wil je je woning verduurzamen? Dan blijft er ook in 2027 ondersteuning beschikbaar. Wel veranderen enkele regelingen.

Zo worden onderdelen van de ISDE-subsidie aangepast. Deze subsidie kun je onder voorwaarden gebruiken voor bijvoorbeeld isolatie, glas en een warmtepomp. Voor sommige maatregelen verandert de hoogte van de vergoeding.

Voor VvE’s wil het kabinet daarnaast extra geld beschikbaar stellen voor verduurzaming. Dat kan interessant zijn als je een appartement hebt en samen met de andere eigenaren plannen maakt om het gebouw energiezuiniger te maken.

Verduurzamen meenemen in je hypotheek

Bij het kopen of verbouwen van een woning kun je verduurzaming soms direct meenemen in de financiering. Hoeveel ruimte je daarvoor hebt, hangt onder andere af van het energielabel van de woning, je inkomen en de maatregelen die je wilt uitvoeren.

Ook bij NHG wordt gekeken naar mogelijkheden om verduurzaming verder te stimuleren. Een van de plannen die wordt onderzocht, is om bij de aankoop van een woning met energielabel E, F of G standaard ruimte te reserveren voor een Energiebespaarbudget, als daar binnen de maximale hypotheek ruimte voor is. Op dit moment is dit nog geen definitieve regel.

Ik zie in de praktijk dat verduurzaming vaak pas wordt besproken nadat iemand een woning heeft gekocht. Dat is jammer. Juist vóór de aankoop kun je bekijken welke maatregelen nodig zijn en of je daar binnen je hypotheek financiële ruimte voor hebt.

De salderingsregeling stopt in 2027

Vanaf 1 januari 2027 stopt de salderingsregeling voor zonnepanelen. Daardoor kun je de stroom die je teruglevert aan het elektriciteitsnet niet meer wegstrepen tegen de stroom die je op een ander moment afneemt.

Dit is geen nieuw besluit van Prinsjesdag 2026. Het stoppen van de regeling was al eerder definitief besloten. Toch neem ik het hier kort mee, omdat de verandering precies in 2027 ingaat en gevolgen kan hebben als je plannen hebt om je woning te verduurzamen.

Heb je zonnepanelen of overweeg je ze aan te schaffen? Dan wordt het steeds interessanter hoeveel opgewekte stroom je zelf direct gebruikt. Voor de stroom die je teruglevert, ontvang je vanaf 2027 een vergoeding van je energieleverancier.

Kijk verder dan alleen de subsidie

Bij verduurzamen gaat het uiteindelijk niet alleen om de subsidie die je kunt krijgen. De investering, je energierekening, het comfort in huis en de manier waarop je de maatregelen financiert spelen allemaal mee.

Daarom kijk ik bij een hypotheek liever naar het hele plaatje. Zeker als je toch gaat kopen, verbouwen of je hypotheek wilt verhogen, is dat een logisch moment om verduurzaming meteen mee te nemen.

Kenniscentrum: Meer uitleg over wonen en hypotheken vind je in ons kenniscentrum.

🟨 IN DE PRAKTIJK

Wat ik vaak zie

Nieuwe regels en bedragen krijgen op Prinsjesdag veel aandacht. Toch merk ik in gesprekken dat klanten vooral willen weten wat zo’n verandering voor hun eigen situatie betekent.

Een starter wil weten of die hogere vrijstelling echt voordeel oplevert. Een huiseigenaar vraagt zich af wat er met de hypotheekrenteaftrek gebeurt. En iemand die zijn hypotheek bijna heeft afgelost, krijgt juist weer met andere belastingregels te maken.

Daarom kijk ik liever niet alleen naar één nieuwe regel. Soms heeft een verandering nauwelijks invloed. Maar soms kan het moment waarop je een woning koopt, de manier waarop je verduurzaming financiert of een keuze binnen je hypotheek wel degelijk verschil maken.

Mijn advies is dan ook om niet alleen naar de bedragen uit de Prinsjesdagstukken te kijken, maar ze te vertalen naar je eigen situatie. Dan weet je pas of je er daadwerkelijk iets mee moet doen.

🟨 PERSOONLIJK ADVIES

Onze kijk hierop

De plannen van Prinsjesdag 2026 laten vooral zien dat de gevolgen per huiseigenaar behoorlijk kunnen verschillen.

Wij vinden het vooral positief dat er voor starters meer ruimte ontstaat door de hogere grens voor de startersvrijstelling. Zeker met de huidige huizenprijzen kan dat bij de aankoop van een woning een flink verschil maken.

Tegelijkertijd laten de plannen voor 2027 goed zien dat een verandering niet voor iedere huiseigenaar hetzelfde uitpakt. Waar de één iets meer voordeel kan hebben van de hypotheekrenteaftrek, kan iemand met een bijna afgeloste hypotheek juist wat meer belasting gaan betalen.

Daarom kijken wij liever naar jouw totale situatie dan naar één losse maatregel. Wat wil je de komende jaren? Hoe ziet je hypotheek eruit? Wil je verhuizen, verbouwen of verduurzamen? En welke veranderingen zijn voor jou daadwerkelijk relevant?

Dat geeft uiteindelijk veel meer duidelijkheid dan alleen kijken naar wat er op Prinsjesdag is aangekondigd.

Wat kun je nu zelf doen?

De meeste veranderingen gaan pas in 2027 in. Je hoeft niet direct iets te veranderen, maar in deze situaties is het wel slim om alvast vooruit te kijken.

Je wilt een huis kopen

Koop je eind 2026 of begin 2027? Kijk dan goed naar de voorwaarden van de startersvrijstelling en de datum waarop de woning bij de notaris wordt overgedragen. Zeker bij een woning tussen €555.000 en €615.000 kan dat verschil maken.

Je wilt verbouwen of verduurzamen

Bekijk vooraf wat je wilt doen en hoe je dit gaat betalen. Soms kun je verduurzaming direct meenemen in je hypotheek. Ook beschikbare subsidies kunnen invloed hebben op je plannen.

Je hypotheek is bijna afgelost

De verdere afbouw van de Wet Hillen kan gevolgen hebben voor hoeveel belasting je betaalt. Dat betekent niet dat je iets aan je hypotheek moet veranderen, maar het is wel goed om te weten wat dit voor jou betekent.

Kijk vooral naar je eigen situatie

Een bedrag of nieuwe regel uit de Prinsjesdagstukken zegt op zichzelf niet zoveel. Pas wanneer je weet wat het voor jouw inkomen, woning en hypotheek betekent, kun je bepalen of je iets moet doen.

Veelgestelde vragen over Prinsjesdag 2026, wonen en hypotheken

Wat verandert er in 2027 voor starters op de woningmarkt?

De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting gaat in 2027 omhoog van €555.000 naar €615.000. Voldoe je aan de voorwaarden, dan betaal je bij de aankoop van een woning tot deze grens geen overdrachtsbelasting.

Hoe hoog is de startersvrijstelling in 2027?

De startersvrijstelling zelf is geen vast bedrag. Het gaat om een vrijstelling van overdrachtsbelasting. In 2027 mag de woning maximaal €615.000 waard zijn om voor de vrijstelling in aanmerking te komen. Daarnaast moet je aan de andere voorwaarden voldoen.

Is de datum van overdracht belangrijk voor de startersvrijstelling?

Ja. Voor de woningwaardegrens wordt gekeken naar het moment waarop je bij de notaris eigenaar wordt van de woning. Koop je eind 2026 een woning die in 2027 wordt geleverd, dan kan daardoor de woningwaardegrens van 2027 van toepassing zijn.

Verandert de hypotheekrenteaftrek in 2027?

De hypotheekrenteaftrek wordt niet afgeschaft. Door veranderingen in de inkomstenbelasting kan het maximale percentage waartegen hypotheekrente wordt afgetrokken in 2027 voor een deel van de huiseigenaren iets gunstiger uitpakken. Hoeveel je daarvan merkt, hangt af van je persoonlijke situatie.

Wat verandert er in 2027 als mijn hypotheek bijna is afgelost?

De Wet Hillen wordt verder afgebouwd. De aftrek daalt van 71,87% in 2026 naar 67,07% in 2027. Daardoor kan bij huiseigenaren met weinig of geen hypotheek een groter deel van het eigenwoningforfait meetellen bij het belastbare inkomen.

Zijn alle plannen van Prinsjesdag 2026 al definitief?

Nee. Een deel van de maatregelen en belastingplannen voor 2027 moet nog worden behandeld door de Tweede en Eerste Kamer. Sommige veranderingen die in 2027 ingaan, zoals het stoppen van de salderingsregeling, waren al eerder definitief besloten.

Samengevat

Prinsjesdag 2026 brengt voor 2027 een aantal veranderingen die interessant zijn voor starters en huiseigenaren. Vooral de hogere grens voor de startersvrijstelling kan bij de aankoop van een woning een flink verschil maken.

Ook voor bestaande huiseigenaren verandert er het nodige. De hypotheekrenteaftrek kan voor een deel van de huiseigenaren iets gunstiger uitpakken, terwijl mensen met weinig of geen hypotheek te maken krijgen met de verdere afbouw van de Wet Hillen. Daarnaast veranderen er zaken rond verduurzaming.

Wat deze veranderingen voor jou betekenen, hangt af van je persoonlijke situatie. Kijk daarom niet alleen naar de nieuwe bedragen en regels, maar vooral naar wat ze betekenen voor jouw woning, hypotheek en plannen voor de komende jaren.

Even sparren over jouw situatie?

Wil je weten wat de plannen voor 2027 betekenen voor jouw hypotheek of woonplannen? Dan kijken we graag met je mee.

Bij Siebes Hypotheek Advies krijg je persoonlijk en onafhankelijk advies. Je hebt één vast aanspreekpunt en we kunnen gewoon bij je thuis afspreken. Ook een afspraak in de avond is mogelijk.

Zo weet je niet alleen wat er verandert, maar vooral wat voor jou relevant is.

Plan een vrijblijvend een kennismakingsgesprek

Bronnen

Voor deze blog zijn onder andere de volgende officiële en betrouwbare bronnen gebruikt: